Блог

Jul 31, 2023

Кредитование CRE снижается на 52 процента ежегодно: Ньюмарк

Если заголовки намекают на трудности в сфере коммерческой недвижимости, просто подождите, пока не увидите данные. Отчет о рынках капитала США за второй квартал 2023 года от Newmark (NMRK) выявил возникновение долга CRE.

Если заголовки намекают на трудности в сфере коммерческой недвижимости, просто подождите, пока не увидите данные.

Отчет о рынках капитала США за второй квартал 2023 года от Newmark (NMRK) показал, что объемы создания долга CRE снизились на 52 процента по сравнению с прошлым годом, и что на текущем рынке на 32 процента меньше кредиторов, чем в это же время в прошлом году. Более того, хотя частный капитал имеет рекордные 219 миллиардов долларов сухого порошка, этого может быть недостаточно, чтобы предотвратить волну долга CRE в 625 миллиардов долларов со сроком погашения в течение следующих трех лет.

«Рынок находится в состоянии непрерывных изменений и неопределенности», — сказал CO Дэвид Битнер, исполнительный директор по глобальным исследованиям в Newmark. «Кредиторы требуют более низких [отношения кредита к стоимости] и более высоких [процентных] ставок, и в целом гораздо более избирательны в отношении того, какие сделки они будут финансировать.

«Инвесторы требуют более низких цен при покупке и в то же время не решаются пойти навстречу рынку при продаже», — добавил он.

За последние 12 месяцев снижение объема выдачи произошло в той или иной степени по всем типам активов CRE, при этом различные источники кредитования — банки, долговые фонды, коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой [CMBS] — все испытывают коллективный откат.

По данным Newmark, выдача кредитов долговыми фондами сократилась на 73 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как выдача кредитов CMBS и обеспеченных кредитных обязательств сократилась на 79 процентов по сравнению с июлем 2022 года.

Объем кредитования CRE в банковском секторе снизился на 48 процентов в прошлом году, причем большая часть этого снижения произошла на фоне самого высокого скачка процентных ставок за 40 лет и регионального банковского кризиса в марте-апреле — самого значительного финансового кризиса с 2008-2009 годов. ГФК.

«Я думаю, вам придется вернуться в 2009 год, чтобы увидеть аналогичный спад активности, хотя нынешняя ситуация оказывается более оптимистичной», — сказал Битнер, добавив, что долговые фонды имеют хорошие возможности заменить банки в качестве основного источника кредитования промышленности. идти вперед. «Я прогнозирую, что банки будут менее активны в качестве источника кредита в CRE в ближайшие годы».

Лишь немногие места во вселенной CRE продемонстрировали меньшую активность в 2023 году, чем секьюритизированные рынки. В то время как рынок CMBS начал испытывать первые волны недовольства в середине 2022 года, в первом квартале 2023 года были отмечены самые низкие объемы выпуска CMBS с 2008 года. Несмотря на то, что выпуск CMBS вырос на 57 процентов во втором квартале 2023 года, эти объемы выпуска по-прежнему на 59 процентов ниже, чем в прошлом году, что омрачило секьюритизированный рынок в преддверии последних двух кварталов.

«Текущая ситуация на рынке новых выпусков предполагает, что немедленного решения пока не предвидится», — сказал Битнер. «Если рынок новых выпусков улучшится, все равно потребуется время, чтобы машина секьюритизации снова заработала».

Поскольку объемы кредитования рухнули, фондовые рынки также застопорились, а объемы транзакций снизились. Инвестиционные продажи снизились на 62 процента в годовом исчислении, что сделало первое полугодие 2023 года самым слабым с 2013 года.

«Стоимость активов падает, в результате чего не только потенциальные покупатели и продавцы сталкиваются с все еще нестабильными перспективами, но и покупатели особенно опасаются поймать падающий нож», - делается вывод в отчете. «Это тем более верно, учитывая, что большое количество зданий находится на грани разрушения. Кредиты необходимо будет реструктурировать, прежде чем эти активы смогут торговаться».

Одной из ярких особенностей, которые Ньюмарк обнаружил для рынков капитала CRE, является рекордное количество закрытых фондов прямых инвестиций в виде сухого порошка, привлеченных в 2023 году.

Индустрия прямых инвестиций привлекла более 219 миллиардов долларов для инвестиций в акционерный или долговой капитал в оппортунистической сфере с добавленной стоимостью. Этот потенциальный источник капитала для инвестиций в CRE и проблемных покупок потенциально может предотвратить некоторые дефолты офисов в предстоящие месяцы и стать благом для таких секторов, как многоквартирный и промышленный сектор, в которых наблюдается замедление транзакций.